房地产突然涨疯了。

(资料图片仅供参考)

仅一个交易日，恒大诈尸，不是活过来了，而是跳起来了。中国恒大港股猛拉82%，4天连续上涨110%，股价直接翻了一倍多，从3毛涨到了6毛4。比恒大更猛的是亿达中国，拉升320%，一天翻三倍！队长给大家看一下亿达中国的一根大阳线，堪称一柱擎天！

谁要是抄底了亿达中国，可能就真的一夜暴富了。在港股，内地房企集体高潮，一个个全都雄起了。融创中国涨68%，天誉置业涨46%，花样年涨40%，正荣地产、龙光地产、佳兆业、时代中国、碧桂园等房企，全部支棱起来了。不管是爆雷的，还是没爆雷的，都逆转了阴跌的局面。

但是，在市场端，房地产并没有表现出强劲的复苏态势。在政策端，救房企，避免系统性风险，已经成为主旋律。不管是放开限购，还是放开融资，以及最新的降首付、降利率，都是为了一个目标：救房企。房地产行业现在是高危行业，房企一个个都在ICU病房里住着，得把他们拉出来，让他们重新站起来，为中国经济的增长继续贡献力量。

碧桂园的一笔到期债权就成功获得了展期付款，避免了债务违约。这是为了保障碧桂园的经营稳定，避免碧桂园成为第二个恒大。当前，中国楼市已经触底，不能再持续跌下去了。若是房地产一蹶不振，不仅是银行面临金融风险，普通老百姓的就业问题就变得更加艰难。我们讲房地产软着陆，不是说房价慢慢地跌下去，而是讲，房企不能大规模债务违约。

我们只是想挤出一批风险过高的房企，淘汰掉一批经营不善的房企。但绝对不能让头部房企批量倒下去。当下，中国房地产市场已然发生根本性的变革。即，刚需房进入存量竞争。卖房的比买房的还要多，建好的住房比需求还要多。但在众多住房中，又存在结构性失衡。许多房子都是为了抵押融资，而建在了偏僻的郊区。这些房子不符合老百姓的居住需求，有钱也不想买。有闲钱买了投资的，又急着脱手，置换现金。刚需二手房市场就出现了供过于求的现场。

二手房挂牌量不断攀升，价格互相内卷。降价不是问题，问题是降价了依然没人买，为什么？因为绝大部分中国人都有房子住。农村出来打工的，在老家有房子。三四线城市去一二线城市拼搏的，在老家也有房子。大家想要的不是一个简单地解决居住需求的房子，而是想要一个能给自己带来更加美好生活的房子。

农村青年想进城，三四线小城市青年，也想去一二线大城市。

如果只是为了解决居住需求，除了流浪街头的流浪汉，基本都有房子可以住。实在不行，还可以去鹤岗买一套，也就几万块钱而已。但鹤岗的房价为什么没有被炒起来呢？为什么几万块钱一套的鹤岗房子，反而没有人去抢购呢？

本质上，大家在房子身上寄托的是更美好的生活目标。如果不能改善生活，单纯从居住角度而言，买不买房都无所谓。在这种情况下，真正有价值的房子，就变成了大户型、中高端的、配套完善、商业发达的改善房了。

这种改善房，不是指从小城市，搬到大城市。而是，搬到一个新房子里后，相比以前的住所，生活设施得到大幅改善。从一个小城市的市中心，搬去一个大城市的郊区，那不叫改善，那叫换个地方吃苦。因此，真正的改善房取决于地段和基础配套。

中高档小区、豪宅，核心商业区等地段，会因稀缺性而越来越贵。就像深圳，如果搞了统租房，不再拆迁城中村，那么，深圳核心区就没有新房供应了。深圳的新晋富人想在深圳核心区买个房子，就只能在存量房中去选择。广州琶洲最后一个住宅地块在今年上市预售，卖完后，也不会再有新的楼盘。

但如果只是买个刚需房，不管是新房还是二手房，从1万多到8万多的单价，应有尽有。因二手房存量太大，也会反噬到新房的价格。因为周边二手房价格一直处于比较低的位置，新房定价也拉不上去。大家都知道，高价买了这个新房，变成二手房就不值钱了。

在这个市场中，我们再来评估那些爆雷的房企，谁更有机会翻身？核心就在一个：一二线城市的优质楼盘、优质地块储备是否够多？这些资产不会贬值，还会升值。

像融创在北京打造的壹号院，总价3000万/套起步，一天就卖出去169套，认购总金额56个亿。此前，李嘉诚在北京推出的御翠园，9万/平米起步，同样热销。北京海淀学府公馆首推714套住宅，单套价格在1200万起步，却吸引了2638人抢购，10个小时全部卖完，认购总额119亿。上海云锦东方开盘，起售价2600万，上海土豪顶着大太阳，排队购买。

为什么高档豪宅项目被疯抢？因为刚需房已经没有多少升值空间了。若是算上利息，基本是赚不到钱了。而且，国家严格管控刚需房炒作。可高档豪宅既不受政策管控，也因稀缺性，会越来越少。现在赶不上车的，以后就只能高价去别人手里买。

房住不炒，是刚需房不能炒，可豪宅还是可以炒的。只要经济持续发展，富人越来越多，豪宅就会越来越值钱。

主打高档、豪宅的房企，更有机会在改善房需求中，走出泥潭。