最近的楼市新闻真是令人心动。


【资料图】

先是在8月20日,有住建部官方背景的《中国房地产报》融媒体突然呼吁“三降”:降首付、降税费、降房价。

最吸引人的是,内容提到 “应当给予开发商更大的自主定价权,允许开发商以降价促销的方式展开自救,以尽快回笼资金。”

正当大家还没回神时,又一条更劲爆消息放出:8月22日,珠海一个楼盘“打对折”销售,原价约2.8万/㎡,现在只要1.5万/㎡左右,几乎降价一半。

这两则新闻出来后,瞬间引爆了舆论。

要知道,对“楼盘降价”这事,官方之前可不是这个态度。

首先说明一点,目前我国实行的房地产价格备案制度,也就是开发商无论打算涨价还是降价,都必须向当地住建部门备案登记,不是企业想涨就涨,想降就降的。

但目前情况是,涨价无所谓,随便;降价就不行,特别是不报备的自行降价。

去年8月,合肥长丰县某楼盘因为私自降价4000元/㎡,结果被有关部门定性为非法销售,立即叫停。

今年2月,广东深圳某楼盘虽然没敢提“降价”,但因搞了“买房送60万首付”的活动,也被当地以“严重扰乱市场”名义紧急叫停。

今年5月,苏州昆山两房企也因“擅自大幅降价”,立即被政府以红头文件形式关闭网签,要求整改,并列入不良行为诚信档案。

一年以来,全国已经有21城发布了“限跌令”,其中包括岳阳、桂林、菏泽、昆明、沈阳、江阴、株洲、唐山、张家口、鄂州、株洲等。

这些城市有些是直接发布行政命令,有些是通过约谈房企,限制恶意降价,否则就不给予网签。

比如东北沈阳,发布了“尽量避免以价格优势吸引购房者达到销售目的”的通知;江苏江阴发布“促进房地产市场健康稳定发展”,总结就一句,不许降价;安徽芜湖宣布,如果“销售价格低于备案价格5%以上的,需重新申报”。

连现在财政极度紧张的昆明,也发布了“房企若恶意降价将被约谈,情节严重者将停止网签”的通知。”

本来开发商降价,一方面是为了回笼资金,另一方面也属于正常市场行为,毕竟现在房价虚高的情况十分普遍,即便降价看似不少,开发商依然有得赚。

不过,市场不允许降价,开发商也还是有办法应对。

今年开始,许多城市的房产市场出现了一种“工抵房”的销售模式,而且规模还不小。

所谓“工抵房”,一般指工程抵押房,即开发商用来抵扣工程款项或优惠给内部员工的房子。相比市场价,“工抵房”的价格可以优惠8折左右,在某些地区,优惠幅度少则数十万,多则上百万。

比如广州市增城区某楼盘就推出8套“工抵房”,总价87万元起,折合单价仅1.1万元/㎡,而之前的成交价基本在1.5万元/㎡左右;房价较高的荔湾某楼盘也曾推出过几套“工抵房”,单价约为5万-6万元/㎡,而此前对外售价最低也8万元/㎡起。

广州增城叠溪花园曾推出“工抵房”

事实上,这些“工抵房”许多既不是工程款抵押房,也不是什么员工福利房,其实就是变相降价促销的手段。只是这种价格变动,可能会招致原来业主的反对,这才试探性地以“工抵房”的名义来进行销售而已。

不过,这种套路也早被相关部门觉察,很多城市继发布“限跌令”后,再次出台文件,明确禁止“工抵房”的销售。

开发商无论怎么促销,只要是相关手续正规,开发商和购房者两厢情愿,就是符合市场规律的行为。

问题是,随着近年来政府的调控政策不断加码,楼市进入到了一个“换手难”的阶段,开发商想快速回笼资金变得困难重重。

尤其是如今大环境下,经济形势不容乐观,市场购房热情急速下降,房地产市场又早已进入存量阶段,降价促销实在是再正常不过的手段。

政府其实并非不想让老百姓买到便宜点的房子,安居乐业,但客观事实就是,房地产市场与政府的“土地财政”深度捆绑多年,牵一发而动全身。

毕竟,房地产市场一旦绷不住了,那么相关贷款银行、当地的土地市场,乃至地方整个财政都会遭受重创,实在是没办法。

那么,珠海这次公然降价,甚至还得到当地住建部门许可,又是为何呢?

根据城市研究室调查,本次降价楼盘是位于珠海金湾区航空新城的“金湾·宝龙城”。

实际情况是:降价属实,但也符合当地政策,并且也不是一次性降价50%。

金湾·宝龙城 来源:宝龙地产IN珠海

根据珠海相关政策,所有房地产企业可每季度向珠海市住建局申请调整一次新房备案价,调整后,只要售价不低于备案价的八五折,就可以正常办理网签。

所以,“金湾·宝龙城”这个项目首先是向住建部门进行过备案过的。

不过,重点是,该项目自2020年9月开盘后一期备案价2.48万元/㎡,后续三期的备案价一路水涨船高,直到近期的2.8万元/㎡。

但是从今年4月开始,项目备案价便开始“划水”,下调至20804元/㎡,并在7月底降为18967元/㎡,比最初的备案价下降了30%。

“金湾·宝龙城”就是利用当地每季度允许的“不低于备案价的八五折”,第三期项目在18967元/㎡基础上直接降为了现在1.4-1.5万/㎡。

顺便说下,珠海设置的这个“85折”,实际可以视为当地对新房房价限定的一个15%“容忍线”。

只要当地房企在这个15%限度内,无论搞什么样价格花头,监管部门都当看不见。

有意思的是,参考这个限度,细究“金湾·宝龙城”本地的降价,其实也是越过了这个“容忍线”,可居然也被允许了……

不过,“金湾·宝龙城”这个项目降价,背后有很多迫不得已的因素。

海滨城市珠海是广东省的地级市,也是中国内地唯一与中国香港、中国澳门同时陆路相连的口岸城市。城市常住人口不到250万,经济实力排名广东省第六位。

珠海城市风光

总体来说,由于投资客和本地人混杂,珠海楼市各区域分化较为严重,高至9万元/㎡的高档住宅,低至9000元/㎡的“老破旧”,差距十分明显。

比如6万/㎡以上的豪宅基本分布于吉大和横琴这两个区域,购房者基本都是为了提高生活品质的高收入者;4万-6万/㎡这个价位的中高端楼盘以橫琴及香洲区的优质地段楼盘为主,但并不多。

目前,大部分珠海人主要购买的是2万-4万/㎡这个区间的住宅,房间相对宽敞、景观也不错。主要集中在高新北围、金湾、红旗、三灶、斗门等区域,但更优质的楼盘还是集中在香洲等核心区域。

而1万/㎡以下的房子很少被珠海人考虑,因为这些基本分布在较为偏远的斗门及高栏港区域,无论工作还是孩子上学、家庭看病,都不是很方便。

进入2023年之后,珠海首套房贷最低利率已降至3.6%,楼市成交也一度有所回暖。截至7月,珠海住宅成交均价约为24640.86元/㎡,与前几个月持平。

但由于非中心城区新房库存量大,开发商又将大量楼盘从期房变成现房销售,加上希望冲下即将到来的楼市“金九银十”,现在绝大多数楼盘都在备案范围主动降价中。

此次降价主角,珠海“金湾·宝龙城”正是位于金湾区的航空新城,位于科工路西侧、金铭东路北侧。项目土地是宝龙地产于2019年底斥资31.2亿元竞得的,楼面地价约7224元/平方米。

按照规划,建设完成的珠海“金湾·宝龙城”是一个大型综合体项目,占地面积约19万平方米,建筑面积约43万平方米,包含住宅、购物中心、酒店公寓、星级酒店、甲级写字楼等多种业态。

正在建设中的金湾·宝龙城商业项目

项目公司为珠海鹏湾置业有限公司,由宝龙地产和雅戈尔置业分别持股50%。

说起来,“金湾·宝龙城”此次降价除了受困于大环境,也有开发商不敢说的苦衷。

宝龙地产作为国内优质的地产开发商,在全国相继开发了许多商业地产项目,但因为战线过长,近年来的资金链已支撑不住。

2022年7月,宝龙地产因为一笔美元债的本息,计划推进债务重组,引起业内关注。

同一年财报显示,宝龙地产总营收约为313.78亿元,较2021年同期下降约21.4%,公司拥有人应占核心盈利约为24.51亿元,较2021年同期下降约34.9%。

而今年上半年,宝龙地产合约销售总面积分别约为人民币176.10亿元及113.54万平方米,分别同比下降24.23%、25.89%。

显然,宝龙地产目前债务风险极大,只能通过不断促销实现资金回笼,才能勉强维持住现状。

也是受到资金紧张的影响,“金湾·宝龙城”后续项目已从2022年底暂停施工至今。可见,如今项目的降价实际就是宝龙想尽快回款,才有钱继续完成后续的商场、酒店等建设。

实际上,如今不仅是宝龙地产,还有很多地产公司在珠海都有“清仓甩卖”的想法,实在是熬不住了。

珠海这个城市并不大,人口也才两百多万,经济虽然不错,但与很多万亿级的城市根本没法比。

可如今珠海的房价直接从最初的不到1万元/㎡,均价已近25000元/㎡,横琴这些地段居然要6万元/㎡以上,这个市场究竟是谁在炒?

不错,珠海是位于珠港澳大湾区的核心,面积与深圳差不多大,但两者无论经济体量还是上市公司,再或者相应的先进制造业企业数量,压根不在一个等级。

至于被炒得火热的横琴新区,就算是中央规划的粤澳深度合作区,但人口不到大城市的五分之一,房价又这么高,又如何吸引和留下人才?

来源:珠海发布

不用说,正是在之前热闹的楼市热潮中,就像其他地区为了某些不切实际的规划造出的“鬼楼”一样,珠海很多地区的房价是人为炒出来的。

不用多说,入夜,去被黑暗吞没的金湾区与斗门区附近转转,就知道了。

对于那些希望用知识和才能换取大城市生存资格的人而言,虚高的房价无疑是他们脚下正在龟裂的玻璃地板。

高房价对当地人也一样,高墙耸立的豪宅区与垃圾无人清扫的小区,其实已提前为彼此家庭规划了不同的人生之路。

莎士比亚在《暴风雨》中说:凡是过往,皆是序章。

房价会不会降?

新闻中虽然没有什么变化,但我们都知道,变化正在发生。

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