存量房贷利率是否真的要下降？近期，随着上市银行业绩发布会的陆续召开，已有多家银行高管针对存量房贷利率未来是否调整进行了回应。
多位银行高管表示，存量房贷利率调整是大势所趋，当前银行已经对存量房贷利率调整进行了相关评估，并已做了相关预案。调整房贷利率较为复杂，不能简单地进行“一刀切”，因此目前仍未出炉最终的调整方案。未来将在有关部门指导下稳妥推进实施。
另有消息称，某国有大行将于本周三召开个人住房贷款存量利率调整项目启动会。
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有业内人士预测，银行调整存量房贷利率已箭在弦上，或将于近期落地实施。这虽然可能会对银行净息差收入形成不良影响，但有助于缓解银行个人住房按揭贷款提前还款的相关压力。
银行已对存量房贷利率调整制定预案
今年7月以来，金融监管部门多次就存量房贷利率调整发声，并将最初针对商业银行调整存量房贷利率所用的“鼓励支持”一词，改为了“指导调整”。这让市场对于银行存量房贷利率下调的预期再度升高。存量房贷利率是否会进一步调整，成了今年各家银行中期业绩发布会上银行高管的必答题。
招商银行行长助理彭家文在该行中期业绩交流会上表示，目前招商银行已经制定了预案，但还没有最终的方案。招行已从乐观情景、中性情景和不利三种情景对存量房贷利率下行进行了测算。从测算的结果来看，影响总体可控。
“中信银行密切关注存量房贷的相关监管导向和市场情况，对本行的业务情况进行了及时的梳理和分析，并对可能发生的业务调整已经做好了预案。”中信银行副行长谢志斌亦表示，中信银行未来将结合同业执行尺度以及市场变化情况，积极落实监管要求，履行社会责任，兼顾好业务发展与客户经营的平衡。
华夏银行行长关文杰亦指出，该行将在监管部门的指导下，密切关注市场动向，有序推进后续相关工作的开展。
据贝壳财经记者了解，目前已有部分地区金融监管部门就存量房贷利率下调相关事项，对辖内银行进行调研。另有国有大行即将召开个人住房贷款存量利率调整项目启动会。多位业内人士预期，银行对存量房贷利率调整措施或将陆续落地。
“存量房贷利率下调，还是要看监管部门如何推动，让相关存量利率有序下调。”瑞银大中华金融行业研究主管颜湄之认为，8月最新一期LPR（贷款市场报价利率）中5年期以上品种维持不变，为银行存量按揭贷款利率的下行提供了一定的空间。
存量房贷利率下调仍有难点，“一刀切”政策恐难以实施
自7月以来，尽管金融监管部门曾多次提及将商业银行下调存量房贷利率，但至今为止，仅有少数银行在部分区域内通过发放优惠券的方式试点，降低了特定客户的存量房贷利率。而统一的调降政策迟迟未出。
“从目前掌握的信息来看，同业各行对政策理解不尽相同。”谢志斌表示，从实际操作角度来讲，银行需要考虑各政策一致性、各地区差异性以及利率调整力度等诸多因素。如从客户角度来看，各家银行按照一定标准执行更有利于提高公平性和降低客户舆情。但从区域情况来看，房地产政策因地施策，各地区按揭贷款利率差异较大，因此存量利率调整确实难以实行“一刀切”的管理政策。
彭家文亦认为，如何兼顾好“因城施策”和公平性都是银行需要考虑的重点问题。当前，各个城市、银行的分支机构情况、每个客户的情况均有不同，银行需要综合考量并兼顾好各类因素才可推出具体方案。
在不少业内人士看来，商业银行下调存量房贷利率的动力不足。当前，存量房贷利率高于新发房贷利率，且差距较大，因此下调存量房贷利率将对银行净息差产生一定的收窄压力。
据有关券商机构的估算，存量个人按揭利率每下调10个基点对全行业净息差的影响大约是0.9-1个基点。而当前，多家银行净息差由于LPR利率持续下调、存款成本仍在上升等因素影响，仍在持续收窄。
“市场不能只看到存量房贷利率调整带来的负面效应，也应看到其正面的影响。”彭家文认为，存量房贷利率下调的背景是因为提前还贷的量相对较大。而随着存量房贷利率的下调，整个住房贷款的提前还贷的因素会有一定程度的消化，反过来会带来房贷量的增长。同时，随着存量房贷利率下调，一定程度上会增强客户的黏度，会让银行对客户的经营进一步加深，从而对零售业务的增长有利。
不过，部分银行指出，当前房贷提前还款问题已有所缓解。建行副行长李运表示，近几个月建设银行新受理的提前还款需求总体上已经趋于稳定，相比4月份的峰值大幅下降。华夏银行亦表示，提前还款量同比有所增长，从七、八月情况来看，提前还款有所缓解。
银行存量房贷利率调整或箭在弦上
对于存量房贷利率如何调整，此前央行指出，支持商业银行按照市场化、法治化原则，与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。业内人士认为，这为银行后来存量房贷利率调整提供了思路。
招联金融首席研究员董希淼建议，通过市场利率定价自律机制，商定银行存量房贷利率调整的总体原则；建议各家银行总行出台具体方案，明确“直接降”“间接降”的条件、标准、流程。具备条件的地方，还可加大支持借款人将商业性房贷转换为公积金贷款，以进一步降低存量房贷利率。
光大证券金融行业首席分析师王一峰则认为，存量房贷利率调整大概率通过借贷双方自主协商变更合同的方式进行。对于房贷合同变更早已明文规定，1998年发布的《个人住房贷款管理办法》指出，“借款合同需要变更的，必须经借贷双方协商同意，并依法签订变更协议”。
“从本轮存量房贷利率调整来看，开放‘转按揭’概率不大。”王一峰指出，开放“转按揭”可能引发恶性竞争，甚至滋生投机套取资金行为。商业银行为抢夺按揭客户，可能会忽视风险收益相匹配的原则，放开“转按揭”或“再按揭”业务后，存量资产再评估将可能导致金融风险与金融资产价格变化强相关，非审慎的评估体系可能再度推高资产价格泡沫。
在王一峰看来，商业银行下调合同利率实际意愿或相对偏弱，房贷利率调整可能通过国有大行作为“标杆行”的方式开展。在实操过程中，合同利率修订或呈现明显的差异化特征，包括因城施策、区分客户资质等。在合同修订过程中，银行也可能要求客户在未来一定时期内不得提前还款等附加条件。
此外，中泰证券研究所所长戴志锋认为，存量房贷下调比例预计不会很大。复盘2008-2009年存量利率调整情况，与今年情况相似，均是银行与个人自主协商变更合同约定，或是新发放贷款置换原来的存量贷款。目前不同省份、城市的个人住房贷款政策和利率差异较大，统一全面调整的难度较大。预计存量全面下调的可能性较低，具体要等待监管或商业银行细则出台，即使陆续有政策出台，鉴于目前的按揭贷款体量和规则与2008年有较大差异，预计针对不同地区、不同信用主体的政策也将不同，相较当年要更加复杂和个性化。
编辑徐超
校对 柳宝庆
