“7月份市场成交情况，还不如前两个月。” 资深中介杨光（化名）对新京报贝壳财经记者表示：“最近我们看房情况还不错，一些优质的房源，一周能客户带看几次。但是，要到成交阶段就比较难了，客户总想等等，看房子会不会再降价。”
买家观望，楼市降温，刺激政策再度祭出杀手锏。
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7月28日，住建部明确了楼市调控方向。住建部部长倪虹在企业座谈会上明确表示，要继续巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施。
这是7月24日政治局会议提出“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策”后，住建部的首次公开表态。
房地产市场面临怎样的新形势？一线城市是否会出现相应的房地产优化政策？对此，首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长赵秀池对新京报贝壳财经记者表示，当前大部分城市房价下降或反弹乏力，反映出住房市场已经供过于求。此外，我国房地产也已进入存量房为主的阶段，二手房市场成为主力。“在房地产市场新形势下，过去的限购、限贷、限价、限售等政策都需要做出优化调整。”
成交量遇冷，楼市供需关系已生变
对于房子难卖，杨光深有体会。
他所负责的片区位于西城区。虽然地段核心，但小区房龄不长，小户型较多，总价不高，适合刚需“上车”，所以一直以来交易量都不错。
贝壳财经记者在其所在公司APP上看到，去年这一片区的某小区每个月能成交3、4套，但今年4月、5月、6月分别只成交了2套、1套，2套。而截至目前，7月份该小区尚无成交记录，且在售房源比2个月前还多了十几套，达58套。即便如此，该小区在当地片区已经排名成交榜首位。
贝壳财经记者在一买房群里看到，频频有人抛出“我关注的房源又降价了”等消息。在没有较强涨价预期下，购房者也放缓了买房的脚步，慢慢寻找心仪的房源，也更有底气与房东谈价格。
诸葛找房数据研究中心数据显示，从累计成交来看，截至7月23日，北京新房、二手房成交均较6月同期下降超10%。按照这一趋势，预计全月成交难以追平6月水平。
楼市遇冷，在其他城市同样存在。诸葛找房数据研究中心数据显示，截至7月23日，7月份重点15城新房成交53740套，较6月同期下降23.55%；重点10城二手住宅成交41579套，较6月同期下降11.88%。
成交量下滑，挂牌量上升，房地产市场供需关系已然生变。对此，7月24日，政治局会议明确提出，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策。
易居研究院研究总监严跃进认为，“新形势”提法可能包括购房需求下滑，投资、投机性需求离场，且市场出现供大于求等。
赵秀池则认为，房价是供求关系的反映，当前，大部分城市房价不断下降或反弹乏力，反映出我国住房市场已经供过于求。此外，我国房地产的供求关系结构也发生了变化，已经进入存量房为主的阶段，二手房市场成为市场的主力。
赵秀池进一步表示，自我国提出建立租购并举的住房制度，各地租赁住房的比重也在提升。高房价下租房显然更划算，即便将买房投资的利息用来租房也绰绰有余，因此，民众的买房意愿也在下降。
下调首套房贷款利率，多地已出手松绑
房地产市场面临新形势，政策也调整并剑指痛点。
住建部最新发声中，透露楼市调控主要走向——进一步落实好降低购买首套住房首付比例，贷款利率、改善性住房换购税费减免，以及个人住房贷款“认房不用认贷”等。
贝壳财经记者注意到，这些政策目前或多或少已有落地。从降低首付款比例和贷款利率来看，诸葛数据研究中心高级分析师陈霄表示，除了北上等首套房首付比在30%及以上，大多数城市首套房首付比例都降至20%-30%，已经处于较低水平，后续部分核心城市仍有下调的空间。
房贷利率方面，公开数据显示，6月份，我国个人住房贷款利率为4.11%，同比下降0.51个百分点。具体来看，热门城市房贷利率均有所下降，包括苏州首套房贷款利率低至4%，郑州首套房贷款利率已降至3.8%，成都首套房、二套房贷款利率也分别降至4.0%和4.8%。
同时，7月14日，中国人民银行货币政策司司长邹澜公开表示，“按照市场化、法治化原则，支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款”，这也是金融管理部门首次对存量房贷利率调整作出直接表态。
不过，目前来看，银行的实质性措施仍不多。
在改善性住房换购税费减免方面，也在释放利好。早在去年9月底，财政部、国家税务总局便联合发布公告称，为支持居民改善住房条件，自今年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。这一政策有助于释放改善性需求。
“认房不认贷”将拉动刚需，一线城市落地可能性大
对于此次住建部表态，个人住房贷款“认房不用认贷”成为市场焦点，并观望其是否会在一线城市落地。
根据诸葛数据研究中心不完全统计，自去年以来，包括郑州、杭州、南京、苏州、无锡、天津、佛山、珠海、东莞等在内的超20城优化认房又认贷政策。不过，一线城市和部分重点二线城市仍未松绑。
58安居客房产研究院张波对贝壳财经记者表示，一二线热点城市的首套房认定标准非常重要，即“认房不认贷”的落地执行。一旦认房不用认贷落地，不少原来按二套执行的首付和利率标准，都有可能按首套执行，这对于楼市的影响更为明显。“在一线城市，这一政策落地的可能性还是比较大的。”
赵秀池则认为，一线城市调整的空间不会太大，限售有望放开。同时，限贷政策的尺度可能会更大些，且应该会执行“认房不认贷”的政策，尤其应该降低首套房的房贷利率和首付款比例。
在专家看来，认房不认贷政策将极大利好一线城市的改善性需求。
陈霄表示，以北京为例，首套房首付比例基本在35%左右，房贷利率为4.75%，而二套房首付比例能达到70%，房贷利率为5.25%。对于想要买二套房的购房者来说，压力较大，而若是取消“认房认贷”，部分人购买二套房时就可以按照首套房标准执行，对于改善性客户来说可谓是重磅利好，大大降低了购房成本，提升入市积极性，促进改善性需求释放。
“整体来看，核心一二线城市政策调整的空间仍然较大，预计在住建部本次发声的引导下，后续重点城市跟进调整的预期提升，且调整首付比例及优化认房认贷将成为调整的重要方向。”陈霄称。
