中国的房地产发展史，本质是一部金融发展史，房地产的内核不是土地而是金融。

取经自香港的房地产业，从诞生一刻起就具备了金融属性，只不过一开始被所谓“刚需”所掩盖。而随着房价收入比的倒挂越来越严重，房地产的金融属性也越发显见。

(资料图)

而土地财政，事实上也是以房地产为载体的金融产业链条中的一环，本质上是以土地为抵押的发债行为，且债务最终由全民承担。但是，而以土地为载体玩金融，不仅增加了痛苦感，还推高了发展成本，弊端明显。

其实，作为金融产品，只要满足了收益稳定、流动性好、资金容量大、国家背书这几样，那么国家发个具备相关特点的固收债券，可以完美取代目前的土地财政。

然而匪夷所思的是，人们一提到固收债券，个个开口就是不可能三角；反而一提到土地财政，就好像是永动机，可以一直玩下去一样。

我个人觉得，与经济增速不断下降，从增量阶段向存量阶段转变有关。

处在下滑通道里，发什么债都是越来越难以偿还的。发的债越多，发生债务危机的可能越大，引起经融危机、经济危机的危险也越大。

但是，市场经济必须有利润。如果没利润，企业（主要是私企）就要放弃经营，让经济停摆，这是政府不愿意看到的。于是，消费主义大行其道，鼓励人们消费升级。消费扩大了，市场利润增加了，经济就有活力了。

可是，经济增速下滑，消费后劲也不足。消费升级不长久，消费降级却来了。某夕夕进入下沉市场后做大做强就是一种典型现象。不得已就要把金融市场做大，如股市、p2p，用高收益来吸引老百姓掏钱，繁荣经济。结果大家都看到了，经济增速在下滑趋势中，金融市场只有热闹，没有繁荣，成了割韭菜的地方。老百姓只能伤心退场。

这样一来，政府只好挑选“生活必需品”来制造“金融产品”。它集合了必需品、消费品、金融产品等特性。消费品能带动生产，必需品让人们躲不开，金融产品用收益诱惑人们购买。如此一来，人们的储蓄财富被掏出来，成为企业和市场的“利润”，经济运行得以稳定。

这个生活必需品的挑选最后落在了“房子”上。因为房子人人要住，不是买，就是租，逃不掉的。而其他生活必需品，如食品、教育、医疗等，如果翻倍涨价，社会反应太敏感，而且也不太会贷款消费，因此房地产的金融化就成为拿走人们储蓄财富，甚至未来收入的目标了。

为了推动房地产发展，政府想了两个办法。一是把资源集中，让人口跟随资源集中。抢资源加上抢人大战，资源人口密度增大，土地价格就上升的，房价也不断上升。这就是用行政手段制造房地产这个金融产品，且不断让它涨价盈利。二是，通过增加货币供给，制造通货膨胀，用货币贬值来刺激人们买房消费，进而带动购房贷款的扩大。不但老百姓的储蓄被逼出来了，未来的收入也被提前锁定为市场利润，即寅吃卯粮。

寅吃卯粮就是，未来的经济没有增长，但是未来才有的消费被拿到当下，以贷款的形式一次性消费了。现在的市场确实繁荣了，但是未来的市场就会萧条。因为当前的房屋定价是按照金融市场一片“虚假繁荣”的形势定价的，房价定的很高，且是虚高的。之所以说是“虚高”，就在于经济是下行趋势。人们未来用于还房贷所需的收入“增长”是没法兑现的。这迫使人们压缩其他消费来还房贷，结果导致消费快速萎靡，产能不断过剩，“寅吃卯粮”成了经济下滑的加速器。由此，债务危机，货币危机、金融危机、经济危机接连到来，而且破坏力越来越大。

最后，不但房子涨价，教育、医疗、食品都会涨价。为什么说美国人没储蓄，喜欢用信用卡消费？道理是同样的。如果市场上没有利润，资本就要想方设法让老百姓消费，不允许他们储蓄，还要让他们背债消费。人们在债务压迫下只能疲于奔命地生活，“内卷”来为资本服务。直到劳动者的储蓄被彻底掏空，印钱搞货币贬值也无法捞到好处，甚至中小资本家也被吸血一空时，经济崩溃的时刻就到了。社会上只剩下金融寡头和他们的朋友——权贵。

（以上分析是我瞎说的，是在讲笑话，大家千万不要当真）