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金吾财讯|国泰海通证券发布研报指，维持新城发展(01030.HK)“增持”评级，目标价2.50港元，对应2026E每股净资产6.47元人民币的0.34倍市净率（1港元=0.88人民币）；预测2026/27/28年EPS为人民币0.06/0.07/0.08元。2026年上半年公司收入结构改善，开发收缩但商业运营筑牢基本盘。营业额176.86亿元，同比-20.2%，主因物业销售收入减少；物业销售收入105.64亿元，同比-30.4%，商业物业管理服务及租金收入65.61亿元，同比+2.1%，占比升至37.1%。毛利率30.7%，同比提高6.3个百分点，因商业运营收入占比提升；归母净利润6.08亿元，同比-12.1%，核心盈利6.27亿元，同比-18.1%。商业运营方面，公司新开业3座吾悦广场，在营吾悦广场增至181座；商业运营收入71.12亿元（含税），同比+2.42%，期末出租率98.32%，租金及管理费收入66.36亿元，同比+2.4%。住宅开发方面，上半年交付建面185.96万平方米，合约销售金额约63.57亿元，全口径资金回笼75.30亿元，回笼强度显著高于签约。截至2026年6月30日，期末借款总额554.4亿元，在手现金78.5亿元（含受限资金23.3亿元），净负债权益比率57.1%，剔除预收款后资产负债率64.3%；长期借款占比80.5%，一年内到期借款108.1亿元、占比19.5%，加权平均借贷成本6.0%。融资端，新城环球发行3.55亿美元优先票据（票息11.8%），境内发行7.5亿元中票、完成21.46亿元全国首单消费类机构间REITs扩募、8.958亿元CMBS回售后全额存续，并完成商业不动产REITs申报。风险提示：新房总量增速缩量、市场修复不及预期。

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